El proceso de inspección de bienes raíces a menudo comienza antes de que se firme la oferta para comprar bienes inmuebles (o incluso una carta de intención que describe los términos de la compra propuesta), de la visita al sitio y las conversaciones con los corredores y vendedores de bienes raíces. Este proceso preliminar no se debe omitir ni prestar poca atención porque puede ser invaluable para establecer las conexiones informales necesarias para obtener la información que finalmente se buscará. También puede señalar algunas preguntas o rutas de investigación que de otro modo podrían parecer infructuosas, pero que arrojan luz sobre esta transacción.
En Costa Rica, la gran mayoría de las propiedades están debidamente tituladas, lo que significa que cuenta con un título inscrito en el Registro Inmobiliario del Registro Nacional y tienen un número de matrícula o folio real, que es un número único asignado a cada propiedad para identificarla y distinguirla de todas las demás propiedades inscritas. Este número puede estar compuesto por hasta cinco partes: el primer número indica la provincia en la que se encuentra la propiedad, el segundo grupo es el número consecutivo asignado a la propiedad en sí, el tercer grupo se llama “duplicado”, que únicamente aplica cuando por error se asignó un mismo número de consecutivo a dos o más propiedades en una misma provincia y entonces a la propiedad se le asigna una letra para diferenciarla de las otras, el cuarto grupo indica si la propiedad está sujeta al régimen de propiedad en condominio y el último grupo de números indica cuántos copropietarios tiene el inmueble, en caso de haberlos.
Después de haber identificado el inmueble que se desea comprar, siempre es recomendable llevar a cabo un proceso de “debida diligencia” del inmueble, en la que un abogado inmobiliario, en conjunto con otros profesionales, harán una auditoría detallada de aspectos registrales, catastrales, fiscales y legales que pudiesen afectar el inmueble o bien el uso que se le pretende a éste. Durante el proceso de debida diligencia, se realiza una revisión detallada de documentos inscritos en el Registro Nacional para determinar si la propiedad se encuentre debidamente titulada y para corroborar si hay anotaciones o gravámenes que puedan afectar el uso del inmueble. De igual manera, se realiza un estudio del tracto sucesivo de la propiedad, para constatar que quien se presenta como el vendedor de la propiedad, efectivamente lo sea y cuente con facultades suficientes para la venta del inmueble.
El propósito de la diligencia debida es asegurarse de que tanto el propietario como el inquilino sean la opción correcta entre sí. Debe revisarse que tienen la intención de buena fe de participar en una transacción transparente.
Antes de adquirir bienes inmuebles en Costa Rica, hay ciertos aspectos legales y técnicos importantes que el adquirente debe tomar en cuenta antes de proceder con la compra, para prevenir eventuales dolores de cabeza.
De igual manera, el proceso de debida diligencia implicará también la revisión del plano catastrado del inmueble y, de ser el caso, de la constatación de este por parte de un ingeniero topógrafo, para corroborar que no haya traslapes con inmuebles vecinos que eventualmente puedan afectar a la propiedad. Asimismo, se revisarán temas fiscales para constatar si el inmueble está al día en el pago de los tributos que le correspondan, para que el comprador no tenga que asumir estos gastos posteriormente. Finalmente, también se hará una revisión de la normativa urbanística, con el propósito de identificar si hay normas nacionales o locales (como lo es el caso de planes reguladores), que limiten el uso y disfrute que el comprador le pretende al inmueble. La anterior no es una lista taxativa de los aspectos que se revisan durante el período de debida diligencia, ya que cada caso debe evaluarse de manera particular, para determinar qué aspectos adicionales deben revisarse, dependiendo de si la propiedad se utilizará para uso residencial, comercial, turístico o de oficinas.
Superado el proceso de debida diligencia y habiendo constatado que el inmueble es apto para el uso procurado del comprador, se inicia la etapa de la redacción de los documentos legales de compraventa del inmueble. De igual manera, los documentos podrán variar dependiendo del negocio acordado entre las partes. En muchos casos, de previo a dar inicio con el proceso de debida diligencia, se firma una opción o una promesa de compraventa, en la que las partes acuerdan las condiciones en las que se pactará una eventual compraventa, si el resultado de la debida diligencia favorece al comprador. En muchos otros casos, no se firma una opción o promesa de compraventa y las partes deciden proceder con la compra directa del inmueble.
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